Combien peut rapporter votre bien en location courte durée ?

Marrakech accueille des voyageurs aux profils variés. Pour un propriétaire, la location de courte durée peut constituer une manière de valoriser un appartement, une villa ou un riad. Mais combien un bien peut-il réellement rapporter ? La réponse dépend de son emplacement, de sa capacité d’accueil, de son niveau de confort, du tarif par nuit et du nombre de réservations effectivement réalisées.

Avant tout calcul, il faut distinguer chiffre d’affaires locatif brut et revenu net du propriétaire : les commissions, le ménage, l’entretien et les autres charges peuvent représenter une part significative du montant payé par les voyageurs.

1. Marrakech : une destination touristique dynamique

Selon l’Observatoire du tourisme, les établissements d’hébergement touristique classés de Marrakech ont enregistré 6,05 millions de nuitées entre janvier et mai 2026, soit une hausse de 10 % par rapport à la même période de 2025. Leur taux d’occupation sur cette période atteignait 72 %. Ces chiffres ont été publiés le 12 août 2026 sur le portail officiel du Royaume du Maroc.

Attention : ces données portent sur les établissements classés, pas sur les appartements ou riads loués de manière privative. Elles ne signifient pas qu’un bien particulier peut atteindre un taux d’occupation de 72 %.

Source : Maroc.ma — Nuitées à Marrakech, janvier à mai 2026.

2. Calculer le chiffre d’affaires potentiel

Le premier calcul est simple : prix moyen par nuit × nombre de nuits réservées = chiffre d’affaires locatif brut. Prenons l’exemple fictif d’un riad proposé à 200 € par nuit :

Ces chiffres sont des exemples mathématiques, et non une moyenne du marché ni une prévision de revenus pour MY RIAD ou votre logement. Les périodes de vacances, la météo, les travaux et les séjours personnels du propriétaire peuvent modifier les résultats. Un prévisionnel sérieux étudie le calendrier mois par mois plutôt que de multiplier un mois favorable par douze.

3. Pourquoi deux biens similaires ne rapportent-ils pas la même somme ?

L’emplacement : au-delà du quartier, il faut considérer la distance jusqu’aux lieux de visite, l’accès avec des bagages, la proximité d’un point de dépose et l’environnement sonore.

Le confort : la literie, les salles de bain privatives, une climatisation fonctionnelle, le Wi-Fi, le patio et la terrasse contribuent au positionnement du bien. La capacité d’accueil réelle doit correspondre à la configuration des pièces et aux équipements fournis.

La présentation : des photographies fidèles à la réalité et une annonce claire permettent aux voyageurs de comprendre les prestations incluses. Un logement photographié à son avantage ne doit pas promettre des équipements qu’il ne possède pas.

4. Du prix payé par le voyageur au revenu du propriétaire

Un bien générant 3 000 € de réservations sur un mois ne laisse pas automatiquement 3 000 € au propriétaire. Les plateformes de réservation prélèvent notamment des frais. Airbnb présente plusieurs structures de frais : dans la formule de frais uniques, la plupart des hôtes paient 15,5 %, selon les conditions applicables à leur compte. Booking.com communique sa commission au partenaire lors de son inscription ; son taux doit être vérifié dans le contrat concerné.

Sources : Airbnb — Frais de service et Booking.com — Questions des partenaires.

Selon l’organisation retenue, il faut ensuite intégrer le ménage et la blanchisserie, les consommables, l’eau et l’électricité, la maintenance, les réparations, les frais de conciergerie et les obligations fiscales applicables. Il convient de distinguer ces dépenses courantes du budget initial de rénovation et d’ameublement.

5. Construire une estimation adaptée à votre logement

Une étude doit partir des caractéristiques réelles du bien, puis comparer des hébergements de capacité, d’emplacement et de standing proches. Il faut distinguer un prix affiché sur une annonce du tarif auquel le logement est réellement réservé : une annonce visible à 250 € ne prouve pas que ses dates se vendent régulièrement à ce montant.

Le prévisionnel peut présenter plusieurs hypothèses de réservations et de prix, identifier les charges supportées par le propriétaire et préciser les périodes pendant lesquelles le logement sera effectivement disponible. Il doit permettre d’expliquer les calculs et de les actualiser.

6. Vérifier les conditions d’exploitation

La rentabilité ne peut être étudiée indépendamment des conditions légales dans lesquelles le bien accueille les voyageurs. Le Maroc dispose notamment de la loi n° 80-14 relative aux établissements touristiques et aux autres formes d’hébergement touristique. Les démarches applicables dépendent de la nature du logement, de son mode d’exploitation et des textes en vigueur. Un propriétaire doit se renseigner sur les autorisations, les formalités et sa situation fiscale avant la mise en location.

Source : Ministère de la Justice — Texte de la loi n° 80-14.

7. Quel rôle peut jouer une conciergerie ?

Une conciergerie peut, selon les prestations convenues au contrat, prendre en charge la préparation du logement, la communication avec les voyageurs, la gestion des réservations, les arrivées et départs, le ménage ou la coordination des interventions techniques. Une organisation structurée facilite l’exploitation du bien, mais ne garantit ni un prix par nuit ni un nombre de réservations.

Conclusion : un potentiel à étudier au cas par cas

Un riad privatif dans la Médina, un appartement à Guéliz et une villa avec piscine n’ont ni les mêmes charges ni les mêmes possibilités de commercialisation. Pour estimer votre propriété, il est nécessaire d’examiner son emplacement, son niveau de confort, les tarifs envisageables, ses dates disponibles et ses dépenses d’exploitation.

MY RIAD vous accompagne dans l’étude de votre projet et l’organisation de la gestion locative de votre bien à Marrakech.

Sources et références

• Observatoire du tourisme via Maroc.ma — 12 août 2026
• Airbnb — Frais de service
• Booking.com — Informations partenaires
• Loi marocaine n° 80-14 — Ministère de la Justice

Les tarifs, conditions d’exploitation et offres des prestataires sont susceptibles d’évoluer. Vérifiez-les avant de réserver ou d’investir.

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